Levné bydlení

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (14.06.2021 11:00:44)
Vážená paní Jano, vycházím z informací, že jste nabyla vlastnictví k bytové jednotce, čímž jste se automaticky stala členem společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“). Obsahem členství v SVJ jsou práva a povinnosti související s podílením se na správě domu a práva a povinnosti spojené s užíváním společných částí domu. Nejprve k právnímu režimu oken, resp. jejich vztahu k bytu a společným částem domu. Argumentace realitní společnosti, tedy prodejce bytu, je sice fakticky správná, ale není relevantní k Vaší situaci. Realitní společnost, dle Vámi sdělených informací, argumentuje tím, že okna jsou společnými částmi domu, a tedy, že za jejich stav nese odpovědnost SVJ. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím stanoví v § 5 odst. 1 písm. d), že společnými částmi domu jsou mimo jiné také okna (tedy okenice včetně výplně). Z toho následně lze usuzovat, že v režimu běžného užívání bytu platí, že za jejich opravy odpovídá SVJ. Nicméně realitní společnost v tomto případě opomíjí, že předmětem kupní smlouvy na bytovou jednotku jakožto věc nemovitou, která je součástí domu, v němž funguje bytové spoluvlastnictví, je (i) bytový prostor (tj. byt jakožto výlučná část domu, která je ve nyní ve Vašem výlučném vlastnictví) a (ii) relevantní podíl na společných částech domu. Z toho vyplývá, že předmětem koupě je také tento podíl, bez ohledu na to, kdo se o stav daného podílu v moment uzavření smlouvy stará. Prodejce pak při uzavření kupní smlouvy zpravidla nese odpovědnost za vady na předmětu smlouvy. Právní názor vyslovený v odstavci výše potvrzuje také např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 9. 11. 2017, který se týká záruční doby u koupě bytové jednotky, dle něhož platí, že „Má-li být zachován smysl úpravy odpovědnosti za vady prodané věci – tj. ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil – musí se tato ochrana v plném rozsahu týkat všech věcí, které jsou předmětem kupní smlouvy.“ Dále pak bude třeba posoudit právní povahu vad samotných. Český právní řád totiž rozlišuje vady na zjevné a skryté. Stručně řečeno, skryté vady jsou takové vady, které nemohl kupující při prohlídce či přebírání bytu při vynaložení přiměřené míry pečlivosti odhalit a zároveň nejsou specifikovány v příslušné kupní smlouvě či předávacím protokolu. Za skryté vady bude prodávající odpovídat a lze se po něm domáhat zajištění oprav, přiměřené snížení ceny, či eventuálně v určitých případech nastává právo kupujícího odstoupit od smlouvy. Pro toto posouzení a prokázání, že vada byla na nemovitosti už při jejím převzetí Vámi jako kupujícím, by však byla zapotřebí podrobnější analýza jak po stránce faktické, tak právní. Víme, že řešení sporů s realitními společnostmi může být pro právního laika velice zdlouhavým a náročným procesem, neboť společnost se vždy bude snažit vyhnout odpovědnosti za vady bytu. V případě, že budete chtít s řešením vašeho problému pomoci, neváhejte se obrátit přímo na naši advokátní kancelář, kde se jej ujmou zkušení advokáti. S přátelským pozdravem, Josef Fiřt

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (06.04.2021 10:34:25)
Vážený pane Waltere, existují různé způsoby, jak vypořádat spoluvlastnictví. Nejjednodušším z nich je samozřejmě se se všemi spoluvlastníky dohodnout na odkupu jednotlivých podílů. Dle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat a dle odst. 2 téhož paragrafu může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Vaše jednání v tomto případě ale nesmí vést k újmě některého ze spoluvlastníků nebo být činěno v nevhodnou dobu. Občanský zákoník dále stanoví, že pokud se spoluvlastníci na zrušení spoluvlastnictví nedohodnou, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Tudíž je v případě nečinnosti spoluvlastníků nejlepší obrátit se na příslušný soud. V zájmu vyřešení Vašeho problému smírně, bych znovu zvolil variantu zaslání dopisu na adresy získané z katastru nemovitostí, a to doporučeně a s dodejkou abyste měl oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky. Podle § 573 občanského zákoníku lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která stanoví, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Pokud tedy nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, jde spoluvlastnictví vypořádat pouze soudní cestou. Soudy ale často takovéto spory řeší i déle než rok, a proto je nutné ve vlastním zájmu na tuto skutečnost spoluvlastníky upozornit. Jak jsem již výše zmínil, pokud nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, zbývá pouze varianta obrátit se na soud. V případě potřeby další asistence se s důvěrou obrate na naši advokátní kancelář. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.03.2021 17:29:11)
Vážená paní Mašková, pro posouzení této otázky jsou zásadní ujednání, která jsou uvedena v kupní smlouvě. Přestože při prohlídce prodávající na nic nepoukázal, tak je možné, že v předmětné smlouvě jsou uvedena ustanovení o vzdání se odpovědnosti prodávajícího za vady - jako např. „prohlášení o stavu budovy“ či prohlášení o tom, že „se kupující vzdává práv z vadného plnění“ nebo dále formulace „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo dokonce “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit”. Pokud „skrytá vada“, na rozdíl od „vady zjevné“, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti kupující musí odhalit sám (je například otázkou, zda vám byla ukázána půda a špatný stav střechy jste mohli popřípadě odhalit/dovodit sami), existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, nebyla zřejmá/viditelná a projevila se až dodatečně, tak Vám právo svědčí a můžete uplatnit následující postup?: V případě 1.) včasného oznámení (doporučujeme písemnou formou a bez zbytečného odkladu, v maximální lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva) a 2.) prokázání, že nemovitost a) naplňuje znaky skrytých vad a b) že vady existovaly před převzetím nemovitosti, Vám vyplývají nároky na základě § 2106 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) – jedná se o odstranění skrytých vad kupujícím, přiměřenou slevu z kupní ceny a pokud jsou vady neodstranitelné, tak máte právo od kupní smlouvy odstoupit. Dále je možné, že máte v kupní smlouvě ujednanou záruku, což je institut smluvní, zpravidla poskytovaný na 2 roky a vztahující se na širší okruh vad. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat! S přátelským pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (15.02.2021 10:06:06)
Vážený pane Michale, děkuji za Váš dotaz a k dané problematice uvádím následující. Otázka uzavření smlouvy (smluv) týkající se koupi domu v rámci developerského projektu se bude řídit zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“). Klientskou změnou umožňuje investor budoucímu majiteli nemovitosti uzpůsobit si kupovaný prostor dle jeho představ (přičemž rozsah a organizaci stanovuje a schvaluje investor). Tato změna (nadstandard) je zpoplatněna, čímž se navyšuje kupní cena nemovitosti. Standardní provedení bytu se dá charakterizovat jako provedení, které je zahrnuto v kupní ceně bytové jednotky. Smlouvy uzavírané s developery, jsou většinou smlouvami nepojmenovanými, na něž se vztahuje úprava zejm. § 1746 a násl. občanského zákoníku. Při koupi nemovitosti v rámci developerského projektu se bude zpravidla uzavírat tzv. rezervační smlouva, smlouva o budoucí kupní smlouvě a v konečném důsledku i samotná kupní smlouva. Vedle smluv nepojmenovaných přichází do úvahy rovněž uzavření smlouvy o dílo, která je upravena v § 2586 a násl. občanského zákoníku. Některá z výše uvedených smluv (pravděpodobně smlouva rezervační či smlouva o budoucí kupní smlouvě) by měla obsahovat dodatek či přílohu, ve které jsou stanoveny ceny klientských změn a jejich specifikace (dle rozsahu změny, dle zařazení změny do určité skupiny apod.). Tyto dodatky či přílohy tedy upravují zvýšení budoucí kupní ceny. Ohledně zajištění klientských změn může být také uzavřena výše zmíněná smlouva o dílo. V tomto případě bude opravdu záležet na tom, jaká smlouva (smlouvy) byla mezi Vámi a příslušnou developerskou společností uzavřena, a jakým způsobem probíhá příprava a realizace klientských změn. Běžná praxe je taková, že developeři umožňují spolupráci pouze s jimi vybranými dodavateli (což neodporuje zákonné úpravě). Jinými slovy řečeno, výběr nadstandardních materiálů a výbavy je možný pouze u stanovených společností. Nejčastěji se bude jednat o „generálního dodavatele“, který změny v projektu realizuje také z důvodu záruk a poskytnutých garancí. Při provádění klientských změn se rovněž platí i poplatek za zpracování. Tento poplatek zahrnuje klientský servis v rámci celého procesu klientské změny – např. příprava protokolu změn, vypracování požadovaných podkladů, ocenění klientské změny, vytvoření a kompletování podkladů pro realizaci klientské změny apod. Vzhledem k tomu, že nemáme k dispozici potřebné smlouvy, abychom mohli situaci lépe vyhodnotit, bude odpověď na Váš dotaz spíše obecnější a nepřesná. Developer není v otázce stanovení ceny za nadstandardní klientské změny zákonnou úpravou nijak zvláště omezen (event. lze uvažovat, zda ujednání, kterým se stanovují ceny, neodporuje dobrým mravům). Vyčíslení Vámi zvolených změn by Vám mělo být k dispozici předtím, než takovou změnu odsouhlasíte, nicméně i v takovém případě Vám může být ze strany developera naúčtován výše zmíněný poplatek za zpracování změn. Otázkou také je, zda v cenách o kterých se zmiňujete, jsou výše zmíněné poplatky za zpracování započteny. Tyto poplatky se mohou pohybovat v řádech tisíců a mohou tedy cenu za „samotnou klientskou změnu“ zkreslit. Základem tedy jsou smlouvy, které byly uzavřeny mezi Vámi a developerem, a které by měly obsahovat bližší úpravu provedení a vyčíslení klientských změn. Obecně lze k problematice developerských projektů dodat, že dané smlouvy jsou uzavírány za účelem ochrany dané developerské společnosti a možnost domoci se něčeho ze strany zákazníka je výrazně omezena. Doporučuji tedy prostudovat všechny smlouvy týkající se koupě domu v rámci developerského projektu, zejména hledat ustanovení týkající se klientských změn, jejich provedení, vyčíslení apod. Rovněž, pokud máte pochybnosti o správnosti výpočtu výše ceny klientské změny, můžete po developerské společnosti požadovat vyčíslení provedených změn s uvedením jejich jednotlivých složek. Pokud by však developerská společnost postupovala v souladu s uzavřenými smlouvami a výši cen by dostatečně podložila a zdůvodnila, bude právní ochrana v tomto směru spíše neúspěšná. Obecně lze doporučit před uzavřením jakékoliv smlouvy vyjednat případnou slevu z celkové kupní ceny, která pokryje i náklady na uvedené klientské změny či se pokusit slevy těchto změn zakotvit už přímo do shora uvedených příloh či dodatků. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (18.12.2020 12:06:41)
Vážený pane Konečný, dle Vašeho vylíčení situace vyvozuji, že dané rozhodnutí společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“) je dle Vašeho názoru v rozporu s platným zněním stanov vašeho SVJ (dále jen „stanovy“). Primární a nejjednodušší cestou řešení Vašeho problému, je domáhání se neplatnosti rozhodnutí u příslušného orgánu Vašeho SVJ při dodržení postupu, který vyplývá z platného znění stanov. Tento postup Vám nicméně bez jejich nastudování nemohu blíže specifikovat ani zaručit. Doporučuji Vám tedy nejprve nahlédnout do znění stanov a postupovat dle příslušných ustanovení. Druhou cestou je domáhat se ochrany prostřednictvím soudního řízení. Pokud je pro to závažný důvod, můžete se v souladu s ustanovením § 1209 zákona č. 89/2012 sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) jako přehlasovaný člen SVJ domáhat žalobou, aby o záležitosti týkající se správy domu rozhodl soud. Zároveň Vám odst. 1 zmíněného ustanovení umožňuje navrhnout soudu, aby dočasně zakázal jednat podle Vámi napadaného rozhodnutí SVJ. Soud následně, pokud Vašemu návrhu vyhoví, uspořádá právní poměry vlastníků jednotek podle slušného uvážení, zejména pak, dle odst. 2 zmíněného ustanovení, může rozhodnout, zda se má rozhodnutí uskutečnit bez výhrad, s výhradami či proti zajištění, anebo zda se uskutečnit vůbec nemá. Důležitý faktor, který nesmíme opomenout, je tzv. prekluzivní lhůta v délce tří měsíců, ode dne, kdy jste se o Vámi napadaném rozhodnutí dozvěděl. To znamená, že Vaše právo domáhat se ochrany dle § 1209 občanského zákoníku po uplynutí tří měsíců od tohoto dne zaniká. Lhůta je upravena v odst. 1 téhož ustanovení. Dále pak může přicházet v úvahu také dovolávání se ochrany v souladu s § 258 občanského zákoníku, které upravuje problematiku spolků, neboť jej lze teoreticky v souladu s § 1221 občanského zákoníku vztáhnout také na SVJ. Ustanovení § 258 Vám umožňuje domáhat se neplatnosti rozhodnutí orgánu SVJ pro jeho rozpor se stanovami či zákonem žalobou u soudu. Je důležité zmínit, že postup dle tohoto ustanovení je možný pouze při nemožnosti domáhání se neplatnosti u orgánu SVJ, a je tedy nezbytné nejprve postupovat dle prvního odstavce této odpovědi. Jak již bylo nastíněno, ustanovení § 258 občanského zákoníku se primárně vztahují na spolky. Tato úprava se nicméně v souladu s § 1221 občanského zákoníku použije také na SVJ tam, kde nevyplývá z ustanovení o SVJ něco jiného. Je spornou otázkou, zda za „závažný důvod“ ve smyslu § 1209 lze považovat porušení stanov, či zda je za onen „závažný důvod“ nutno považovat spíše pochybení a důvody více „věcného“ charakteru. Odborná právní literatura se kloní spíše k možnosti užití § 258, nicméně judikatura se kloní spíše k výlučnému užívání § 1209. S ohledem na tyto skutečnosti Vám spíše doporučuji postupovat dle § 1209, ale nemohu Vám jeho úspěšnost zaručit. Zároveň Vám doporučuji obrátit se na naši advokátní kancelář, kde Vám můžeme poskytnout jak důkladnější právní analýzu, tak konkrétní pomoc s postupem. Pokud budete mít o naši právní pomoc zájem, či snad budete mít jakýkoliv jiný právní dotaz, neváhejte se, prosím, na nás obrátit. S přátelským pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát