Levné bydlení

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (22.06.2020 11:08:29)
Vážená paní Pavelková, Nejprve k Vašemu prvnímu dotazu. Společně hospodařící domácností se rozumí společenství osob fyzických, které spolu trvale žijí a společně uhrazují náklady na své potřeby. Obecně se společně hospodařící domácnost posuzuje dle faktorů faktických, nikoliv formálních. Důležité je tedy reálné společné hospodaření a spolužití. Z Vámi poskytnutých informací vyplývá, že s partnerem žijete, ačkoliv máte každý jiné trvalé bydliště. Z výše zmíněné definice společně hospodařící domácnosti tedy lze usuzovat, že Vaše soužití s partnerem do této právní oblasti spadá. Dále je třeba si uvědomit, že spousta bank se při poskytování hypotečních úvěrů „pojišťuje“ proti manipulacím s právním stavem věcí, kterých se příslušný úvěr týká. Příkladem je tzv. zákaz zcizení a zatížení věci, který bývá obsažen v příslušné smlouvě o poskytnutí úvěru. Jako první krok tedy doporučuji prostudovat tyto smlouvy, či záměr přímo prokonzultovat se zástupcem banky. Nejsnadnějším řešením Vaší situace by bylo pravděpodobně zřízení spoluvlastnického podílu k předmětnému pozemku smlouvou – např. Vámi zmíněnou smlouvou darovací. Institut spoluvlastnictví je upraven v § 1115 a následujících zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“). Pro účely zřízení tohoto práva je třeba si předem ujasnit v jakém podílu se bude předmětná nemovitost dělit. Nejjednodušším způsobem by pak pravděpodobně bylo zřízení ideálního spoluvlastnického podílu v míře jedné poloviny. Ideální spoluvlastnictví je druhem spoluvlastnictví, ve kterém každému spoluvlastníkovi vzniká podíl na vlastnictví v míře ideálního dílu. Nejedná se však o díl reálný (kdy by například každému spoluvlastníkovi připadla reálná polovina pozemku rozdělená přímkou), ale o díl „pomyslný“. Lze však samozřejmě stanovit též podíly v jiné míře dle Vašeho uvážení. Pokud by Vaší a partnerovou preferencí při řešení zmíněné situace bylo právě zřízení spoluvlastnictví darovací smlouvou, je třeba připomenout, že tato musí mít jisté konkrétní parametry. Darování se řídí dle § 2055 a následujících NOZ. V darovací smlouvě je nutno precizně uvést, že se jedná o darování podílu nemovitosti v míře Vámi zvolené. Tento podíl je pak nutno uvést také v návrhu na vklad do katastru nemovitostí, neboť spoluvlastnické právo k nemovitostí vzniká stejně jako vlastnické právo k nemovitosti, tedy zápisem do katastru nemovitostí. Důležitým faktorem je osvobození od daně z příjmů. Dle § 10 odst. 3 písm. c) bodu 3 zákona č. 586/1992 Sb. zákona o daních z příjmů (dále jen jako „zákon o daních z příjmů“) jsou od daně z příjmu osvobozeny dary od osoby, se kterou příjemce daru žil nejméně po dobu jednoho roku bezprostředně před získáním daru ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost. Pokud tedy ve Vámi zmíněném soužití s partnerem žijete alespoň po dobu jednoho roku, lze se domnívat, že se toto osvobození na Váš případný dar bude vztahovat. V darovací smlouvě není pro její platnost potřeba uvádět hodnotu daru. Pro další eventuální účely (např. daňové) lze hodnotu daru stanovit jako příslušný zlomek reálné ceny domu (dle zvoleného darovaného podílu). Dále lze hodnotu daru stanovit přizváním znalce, který vystaví posudek. Eventuálně hodnotu předmětného pozemku určí soud. Vámi zmíněná možnost zřízení spoluvlastnického podílu smlouvou kupní připadá samozřejmě v úvahu také. V případě kupní smlouvy byste si od partnera podíl na nemovitosti kupovala. Z Vámi poskytnutých informací však vyplývá, že se plánujete s partnerem podílet na financování úvěru, který pokryje náklady na koupi předmětné nemovitosti. Z těchto informací usuzuji, že tato forma zřízení spoluvlastnického práva nevyhovuje tolik záměrům, které tímto právním jednáním sledujete. Rovněž zde hraje roli fakt, že pokud neuběhl tzv. časový test ve lhůtě 2 let, pak se na prodej nemovitosti nevztahuje osvobození od daně. Daň z příjmů získaných prodejem nemovitosti činí navíc nikoliv zanedbatelných 15 % z ceny. Další možností je určitá forma smluvního zajištění mezi Vámi a partnerem. Příkladem může být zřízení věcného břemena na předmětném pozemku, či právě například výše uvedený zákaz zcizení a zatížení věci. Jelikož se jedná o dohodu mezi Vámi a partnerem, zůstávají pravidla a obsah této smlouvy čistě na Vás a mohou tedy odpovídat Vašim představám o právech a povinnostech k věci, aniž by bylo zřízeno spoluvlastnické právo. Budete-li mít zájem o bližší posouzení Vaší situace a pomoc při jejím řešení, neváhejte kontaktovat naši advokátní kancelář. Ať už tedy zvolíte kteroukoliv cestu, přejeme Vám i partnerovi hodně štěstí a užitku z pozemku. S přátelským pozdravem, Josef Fiřt, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (29.05.2020 09:13:48)
Dobrý den, pane Stanislave, děkujeme za Vᚠdotaz. Pro kompletní posouzení dané situace bychom však potřebovali znát více informací, zejména se seznámit s uzavřenou kupní smlouvou. Na jejím znění totiž bude velmi záležet. I když jste totiž o stavu chalupy kupujícím „nic neříkali“, je možné, že smlouva obsahuje určitá prohlášení o stavu budovy. Zároveň je však možné, že smlouva obsahovala i prohlášení o tom, že se kupující vzdal práv z vadného plnění. Pak, i kdyby jeho tvrzení o trámech bylo pravdivé, nenesl byste za to žádnou odpovědnost. S ohledem na předešle uvedené a s ohledem na to, že už snad mělo být podáno i trestní oznámení, doporučujeme se o věci poradit s advokátem a na základě prostudování všech podkladů a všech kroků, které již vkupující provedl, zvolit další postup. Obecně řečeno, špatný stav trámů může představovat vadu, a už „běžnou“ nebo skrytou. Skrytá vada je taková vada, která existovala už během předání nemovitosti, ani jedna ze stran o ní nevěděla a projevila se až za nějakou dobu po předání. V takovém případě občanský zákoník dává kupujícímu možnost vadu reklamovat až do pěti let od prodeje. V případě, že nebyla vyloučena odpovědnost za vady a ukázalo by se, že stav trámu je skutečně vadou (a už skrytou, nebo „běžnou“), pak by nový majitel opravdu mohl mít právo na slevu z ceny díla (popř. na opravu; zde opět záleží na textu kupní smlouvy). Ve vztahu ke zmiňovanému trestnímu oznámení je třeba v první řadě uvést, že samotné podání trestního oznámení pro Vás nemusí vůbec nic znamenat – obecné informace o trestním řízení lze nalézt na: http://www.nsz.cz/index.php/cs/otazky-a-odpovdi. Pokud skutečně došlo k podání trestního oznámení, je možné, že Vás policie předvolá k podání vysvětlení – i proto by bylo vhodné v této záležitosti kontaktovat advokáta. Dále je třeba uvést, že ke spáchání většiny trestných činů (včetně podvodu, který na Vámi popisovaný stav může teoreticky dopadat) je třeba úmyslného zavinění. Ve Vámi popisovaném případě by tedy bylo nezbytné prokázat přinejmenším to, že i) trámy jsou skutečně vadné, ii) že Vy jste o tom věděl, iii) že jste to před kupujícím zatajil a iv) to vše proto, abyste se na kupujícím obohatil. Takto to může působit dojmem, že se Vás snaží kupující určitým způsobem někam zatlačit. Budete-li mít zájem, jsme samozřejmě připraveni Vám s tímto případem dále pomoci a po prostudování všech podkladů souvisejících z touto kauzou Vám doporučit další možný postup. Kontaktní údaje naleznete na www.kflegal.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (07.05.2020 08:55:31)
Dobrý den, děkujeme za Váš dotaz, nicméně bychom potřebovali znát více informací, abychom mohli relevantně odpovědět. Např. o jaký kabel se přeně jedná, zda je jako věcné břemeno evidováno v katastru nemovitostí apod. S pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (29.04.2020 09:08:57)
Vážený pane Fukso, na základě Vašeho popisu situace dovozuji, že jste podílovým spoluvlastníkem tohoto pozemku. Váš podíl je tedy tzv. podílem ideálním. Jedná se o ideální či „pomyslný“ podíl na věci, který nejde definovat jako reálnou polovinu (kde by se pole dalo rozdělit čarou na dvě části). Tento podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Nejprve k Vašim právům a povinnostem. Ty jsou vymezeny v § 1115 až § 1140 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „NOZ“). Mezi vaše práva a povinnosti jako podílového spoluvlastníka patří, mimo jiné, Vaše spoluvlastnické právo k celé věci, které je ovšem omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka (§ 1123). Dále má každý spoluvlastník právo nakládat se svým podílem podle své vůle, přičemž toto nakládání nemůže být na újmu právům ostatních spoluvlastníků (§ 1127). V neposlední řadě bych také rád zdůraznil právo a povinnost každého spoluvlastníka k vyjádření se k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu či o jejím zpracování, kdy je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se však této většiny, tedy dojde-li ve Vašem případě k neshodě, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud (§ 1129). Z Vašeho dotazu vyplývá, že druhý spoluvlastník (zemědělské družstvo) pole propachtoval soukromému zemědělci bez Vašeho svolení. Předmětem pachtu je v tomto případě pozemek jako celek. Pro začátek zmíním, že dle konstantní judikatury Nejvyššího soudu ČR není možné platně pronajmout/propachtovat pouze ideální spoluvlastnický podíl na nemovitosti a není tedy možné, aby družstvo takto propachtovalo pouze „svou polovinu“ (např. rozhodnutí NS ČR sp. zn. 28 Cdo 2731/2007). K meritu Vašeho dotazu je třeba říci, že na základě Vašich práv jako spoluvlastníka, vymezených zejména v § 1117, § 1123 a §1 129 NOZ, jedná zemědělské družstvo protiprávně. Je relevantní přihlédnout též ke konzistentní judikatuře, ze které vyplývá, že podílový spoluvlastník, který užívá společnou nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez uzavření dohody (alespoň v konkludentní formě) s ostatními spoluvlastníky a bez placení úhrady za takové nadměrné užívání, obohacuje na úkor ostatních spoluvlastníků. Osobně bych Vám doporučil řešit problém domluvou a snažit se vyhnout soudnímu sporu, který může být pro obě strany nákladný a zdlouhavý. Doporučil bych Vám kontaktovat zemědělské družstvo a pokusit se společně uzavřít dohodu o užívání předmětu spoluvlastnictví. Za předpokladu, že dojde ke shodě na pokračování pachtu, máte právo obdržet polovinu pachtovného. Pokud ovšem dohoda nebude možná a zemědělské družstvo nebude na Vaše mínění jako spoluvlastníka nadále brát ohled, naskýtá se možnost řešení sporu v civilním řízení. V žádném případě nedoporučuji řešení sporu „svémocí“, tedy samovolném sklizení poloviny úrody pachtýře. Při rozhodování soudu budou pak krom Vašich práv hrát také roli tržní pozadí daného pachtu, tedy vztah mezi pachtýřem a propachtovatelem, eventuálně též přiměřenost výše pachtovného. Druhou možností řešení je definitivní rozdělení spoluvlastnictví. Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou všech spoluvlastníků, kdy dohoda musí obsahovat ujednání o způsobu vypořádání. Jedná-li se o spoluvlastnictví nemovité věci nebo závodu, vyžaduje dohoda písemnou formu. Pokud se na zrušení spoluvlastnictví nemohou vlastníci dohodnout, popřípadě některý z nich s jeho zrušením nesouhlasí, zruší spoluvlastnictví a provede vypořádání na návrh některého spoluvlastníka soud (rozdělení spoluvlastnictví je upraveno v § 1140 - § 1157 NOZ). Návrh na zrušení spoluvlastnictví můžete tedy podat i bez souhlasu druhého spoluvlastníka. Rádi Vám samozřejmě právně pomůžeme. S pozdravem a přáním pevného zdraví, Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (12.02.2020 09:20:56)
Dobrý den, nejprve krátce k řádnému a mimořádnému vydržení. Pro řádné vydržení musí držitel nemovitost držet z existujícího titulu, jako je kupříkladu smlouva. Vydržitel musí také mít z přesvědčivého důvodu za to, že mu věc náleží. Vydržecí doba pro nemovitosti je 10 let. Od 1. ledna 2019 je možné získat pozemky mimořádným vydržením. U mimořádného vydržení není nutné prokazovat právní titul držby. Vydržecí doba pro nemovitosti je 20 let. Samotná držba nemusí být řádná, nemusí být ani poctivá, postačí absence nepoctivého úmyslu. Nepoctivý úmysl vyplývá z toho, že držitel ví, nebo by z okolností vědět měl, že vykonává právo, které mu nenáleží. Pokud by někdo nemovitou věc držel po dobu delší než 20 let, užíval danou věc jako vlastník a měl za to, že mu vlastnické právo náleží, mohl by danou nemovitost mimořádně vydržet. Nutnou podmínkou u vydržení (jak řádného, tak mimořádného) je, aby si držitel domníval, že mu nemovitost skutečně náleží. Institut vydržení vlastnictví se tedy používá třeba v případě, že se někdo domnívá, že mu patří celé pole, které obhospodařuje, a to např. na základě chybného oplocení, nebo v případě, že se řídí přirozenou hranicí, jako třeba cesta; přitom podle katastru nemovitostí část pozemku patří sousedovi. Uplynutím potřebné doby by se vydrželo vlastnické právo k části pozemku, který osoba užívala jako svůj vlastní. V daném případě jste nebyl v dobré víře, že jste vlastníkem – víte, že dvě třetiny pozemků mají ve vlastnictví jiné osoby. Vlastnické právo by bylo možné vydržet jen, pokud byste se v dobré víře domníval, že jste vlastníkem daného pozemku. Zbývající dvě třetiny pozemků teda vydržením získat nemůžete. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat. S přátelským pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát