Levné bydlení

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.02.2022 13:06:22)
Vážený pane Nováku, v případě nefunkčního/nebezpečného plynového kotle se dle Občanského zákoníku může jednat o skrytou vadu nemovitosti, pokud ji nebylo možné zjistit při koupi (předání) nemovitosti. Ovšem pouze v případě, že jste na tuto vadu nebyl před uzavřením kupní smlouvy upozorněn. Pokud jste o této vadě nemovitosti nevěděl, máte jako kupující právo oznámit existenci skryté vady prodávajícímu, a to do 5 let od jejího nabytí. Aby mohla být vada považována za vadu skrytou, musí být splněny tyto podmínky: • vada musí existovat již v době převzetí nemovitosti kupujícím, za vady vzniklé po prodeji nemovitosti prodávající neodpovídá; • při převzetí nemovitosti kupujícím vada není zřejmá; • vada se projevila dodatečně (po převzetí nemovitosti). Podle § 1923 Občanského zákoníku můžete požadovat odstranění skryté vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Je-li vada neodstranitelná a stavbu z tohoto důvodu není možné užívat obvyklým způsobem, máte právo od kupní smlouvy odstoupit a požadovat vrácení kupní ceny anebo se domáhat přiměřené slevy. Pokud by předchozí majitel (prodávající) odmítl Váš problém řešit dohodou o odstranění vady, můžete se obrátit na soud. Nicméně nejrychlejší a nejsnadnější řešení Vašeho problému je mimosoudní cestou, na základě dohody s prodávajícím. Soudní řízení může trvat i několik let. Pokud ovšem k dohodě nedojde, zbývá pouze varianta obrátit se na soud, v takovém případě je Vám naše advokátní kancelář k dispozici. Přeji hezký den, s pozdravem Josef Fiřt, advokát

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (31.01.2022 11:51:57)
Vážená paní Nováková, ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., zákona o daních z příjmů, v aktuálně platném a účinném znění, jste vyložila zcela správně. Podle tohoto ustanovení je od daně osvobozen příjem, jestliže pochází z prodeje nemovitosti, přičemž mezi dnem nabytí vlastnictví k této nemovitosti prodávajícím a prodejem této nemovitosti prodávajícím uplyne doba delší než 10 let. Jestliže však nemovitost prodávající nabyl děděním (např. právě podle dědické smlouvy) od zůstavitele, kterým byl příbuzný v řadě přímé, snižuje se tento „časový test“ 10 let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele. Aplikováno na Vámi popsanou situaci, Váš otec, příbuzný v řadě přímé, prokazatelně vlastnil předmětnou nemovitost po dobu delší než 10 let, tedy se výše zmíněný časový test snižuje na dobu 0 let a vy jste tak jako prodejce nemovitosti osvobozena od povinnosti platit daň z tohoto příjmu. Pokud byste měla jakékoliv další právní dotazy, neváhejte se, prosím, obrátit na naši advokátní kancelář. S přátelským pozdravem Josef Fiřt

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (14.06.2021 11:00:44)
Vážená paní Jano, vycházím z informací, že jste nabyla vlastnictví k bytové jednotce, čímž jste se automaticky stala členem společenství vlastníků jednotek (dále „SVJ“). Obsahem členství v SVJ jsou práva a povinnosti související s podílením se na správě domu a práva a povinnosti spojené s užíváním společných částí domu. Nejprve k právnímu režimu oken, resp. jejich vztahu k bytu a společným částem domu. Argumentace realitní společnosti, tedy prodejce bytu, je sice fakticky správná, ale není relevantní k Vaší situaci. Realitní společnost, dle Vámi sdělených informací, argumentuje tím, že okna jsou společnými částmi domu, a tedy, že za jejich stav nese odpovědnost SVJ. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých náležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím stanoví v § 5 odst. 1 písm. d), že společnými částmi domu jsou mimo jiné také okna (tedy okenice včetně výplně). Z toho následně lze usuzovat, že v režimu běžného užívání bytu platí, že za jejich opravy odpovídá SVJ. Nicméně realitní společnost v tomto případě opomíjí, že předmětem kupní smlouvy na bytovou jednotku jakožto věc nemovitou, která je součástí domu, v němž funguje bytové spoluvlastnictví, je (i) bytový prostor (tj. byt jakožto výlučná část domu, která je ve nyní ve Vašem výlučném vlastnictví) a (ii) relevantní podíl na společných částech domu. Z toho vyplývá, že předmětem koupě je také tento podíl, bez ohledu na to, kdo se o stav daného podílu v moment uzavření smlouvy stará. Prodejce pak při uzavření kupní smlouvy zpravidla nese odpovědnost za vady na předmětu smlouvy. Právní názor vyslovený v odstavci výše potvrzuje také např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 3075/2016, ze dne 9. 11. 2017, který se týká záruční doby u koupě bytové jednotky, dle něhož platí, že „Má-li být zachován smysl úpravy odpovědnosti za vady prodané věci – tj. ochránit kupujícího a umožnit mu domáhat se u prodávajícího nároků z odpovědnosti za vady věci, kterou od něho koupil – musí se tato ochrana v plném rozsahu týkat všech věcí, které jsou předmětem kupní smlouvy.“ Dále pak bude třeba posoudit právní povahu vad samotných. Český právní řád totiž rozlišuje vady na zjevné a skryté. Stručně řečeno, skryté vady jsou takové vady, které nemohl kupující při prohlídce či přebírání bytu při vynaložení přiměřené míry pečlivosti odhalit a zároveň nejsou specifikovány v příslušné kupní smlouvě či předávacím protokolu. Za skryté vady bude prodávající odpovídat a lze se po něm domáhat zajištění oprav, přiměřené snížení ceny, či eventuálně v určitých případech nastává právo kupujícího odstoupit od smlouvy. Pro toto posouzení a prokázání, že vada byla na nemovitosti už při jejím převzetí Vámi jako kupujícím, by však byla zapotřebí podrobnější analýza jak po stránce faktické, tak právní. Víme, že řešení sporů s realitními společnostmi může být pro právního laika velice zdlouhavým a náročným procesem, neboť společnost se vždy bude snažit vyhnout odpovědnosti za vady bytu. V případě, že budete chtít s řešením vašeho problému pomoci, neváhejte se obrátit přímo na naši advokátní kancelář, kde se jej ujmou zkušení advokáti. S přátelským pozdravem, Josef Fiřt

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (06.04.2021 10:34:25)
Vážený pane Waltere, existují různé způsoby, jak vypořádat spoluvlastnictví. Nejjednodušším z nich je samozřejmě se se všemi spoluvlastníky dohodnout na odkupu jednotlivých podílů. Dle § 1140 odst. 1 občanského zákoníku nemůže být nikdo nucen ve spoluvlastnictví setrvat a dle odst. 2 téhož paragrafu může každý ze spoluvlastníků kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Vaše jednání v tomto případě ale nesmí vést k újmě některého ze spoluvlastníků nebo být činěno v nevhodnou dobu. Občanský zákoník dále stanoví, že pokud se spoluvlastníci na zrušení spoluvlastnictví nedohodnou, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Tudíž je v případě nečinnosti spoluvlastníků nejlepší obrátit se na příslušný soud. V zájmu vyřešení Vašeho problému smírně, bych znovu zvolil variantu zaslání dopisu na adresy získané z katastru nemovitostí, a to doporučeně a s dodejkou abyste měl oficiální potvrzení o odeslání a převzetí zásilky. Podle § 573 občanského zákoníku lze využít i tzv. domněnku doby dojití, která stanoví, že zásilka odeslaná s využitím provozovatele poštovních služeb došla 3. pracovní den po odeslání. Pokud tedy nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, jde spoluvlastnictví vypořádat pouze soudní cestou. Soudy ale často takovéto spory řeší i déle než rok, a proto je nutné ve vlastním zájmu na tuto skutečnost spoluvlastníky upozornit. Jak jsem již výše zmínil, pokud nedojde k dohodě mezi spoluvlastníky, zbývá pouze varianta obrátit se na soud. V případě potřeby další asistence se s důvěrou obrate na naši advokátní kancelář. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (09.03.2021 17:29:11)
Vážená paní Mašková, pro posouzení této otázky jsou zásadní ujednání, která jsou uvedena v kupní smlouvě. Přestože při prohlídce prodávající na nic nepoukázal, tak je možné, že v předmětné smlouvě jsou uvedena ustanovení o vzdání se odpovědnosti prodávajícího za vady - jako např. „prohlášení o stavu budovy“ či prohlášení o tom, že „se kupující vzdává práv z vadného plnění“ nebo dále formulace „nemovitost se na kupujícího převádí jak stojí a leží“, „nemovitost se na kupujícího převádí úhrnkem“ nebo dokonce “kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit”. Pokud „skrytá vada“, na rozdíl od „vady zjevné“, kterou při vynaložení obvyklé pozornosti kupující musí odhalit sám (je například otázkou, zda vám byla ukázána půda a špatný stav střechy jste mohli popřípadě odhalit/dovodit sami), existovala již v době převzetí nemovitosti kupujícím, nebyla zřejmá/viditelná a projevila se až dodatečně, tak Vám právo svědčí a můžete uplatnit následující postup?: V případě 1.) včasného oznámení (doporučujeme písemnou formou a bez zbytečného odkladu, v maximální lhůtě 5 let od nabytí vlastnického práva) a 2.) prokázání, že nemovitost a) naplňuje znaky skrytých vad a b) že vady existovaly před převzetím nemovitosti, Vám vyplývají nároky na základě § 2106 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) – jedná se o odstranění skrytých vad kupujícím, přiměřenou slevu z kupní ceny a pokud jsou vady neodstranitelné, tak máte právo od kupní smlouvy odstoupit. Dále je možné, že máte v kupní smlouvě ujednanou záruku, což je institut smluvní, zpravidla poskytovaný na 2 roky a vztahující se na širší okruh vad. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat! S přátelským pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M, advokát