Levné bydlení

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (12.02.2020 09:20:56)
Dobrý den, nejprve krátce k řádnému a mimořádnému vydržení. Pro řádné vydržení musí držitel nemovitost držet z existujícího titulu, jako je kupříkladu smlouva. Vydržitel musí také mít z přesvědčivého důvodu za to, že mu věc náleží. Vydržecí doba pro nemovitosti je 10 let. Od 1. ledna 2019 je možné získat pozemky mimořádným vydržením. U mimořádného vydržení není nutné prokazovat právní titul držby. Vydržecí doba pro nemovitosti je 20 let. Samotná držba nemusí být řádná, nemusí být ani poctivá, postačí absence nepoctivého úmyslu. Nepoctivý úmysl vyplývá z toho, že držitel ví, nebo by z okolností vědět měl, že vykonává právo, které mu nenáleží. Pokud by někdo nemovitou věc držel po dobu delší než 20 let, užíval danou věc jako vlastník a měl za to, že mu vlastnické právo náleží, mohl by danou nemovitost mimořádně vydržet. Nutnou podmínkou u vydržení (jak řádného, tak mimořádného) je, aby si držitel domníval, že mu nemovitost skutečně náleží. Institut vydržení vlastnictví se tedy používá třeba v případě, že se někdo domnívá, že mu patří celé pole, které obhospodařuje, a to např. na základě chybného oplocení, nebo v případě, že se řídí přirozenou hranicí, jako třeba cesta; přitom podle katastru nemovitostí část pozemku patří sousedovi. Uplynutím potřebné doby by se vydrželo vlastnické právo k části pozemku, který osoba užívala jako svůj vlastní. V daném případě jste nebyl v dobré víře, že jste vlastníkem – víte, že dvě třetiny pozemků mají ve vlastnictví jiné osoby. Vlastnické právo by bylo možné vydržet jen, pokud byste se v dobré víře domníval, že jste vlastníkem daného pozemku. Zbývající dvě třetiny pozemků teda vydržením získat nemůžete. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat. S přátelským pozdravem Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (31.01.2020 08:32:39)
Dobrý den, odvolání proti usnesení shromáždění vlastníků možné není, dle § 1209 odst. 1 občanského zákoníku však přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, má právo navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí. Návrh je nutno podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník jednotky o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Tímto okamžikem je u vlastníka přítomného na shromáždění okamžik přijetí rozhodnutí shromážděním, neboť tímto dnem se navrhovatel dozvěděl o vydání rozhodnutí shromáždění. Pokud jste tedy na shromáždění byla přítomna, začala Vám lhůta běžet dnem konání shromáždění, nikoli až dnem, kdy by Vám byl případně doručen zápis ze shromáždění. Dále dle § 254 občanského zákoníku je statutární orgán společenství (tedy výbor nebo předseda společenství) povinen zajistit vyhotovení zápisu ze zasedání shromáždění do 30 dnů od ukončení zasedání. Samotná skutečnost, že se v rozporu se zákonem nevyhotoví ze zasedání shromážděn zápis, však není důvodem neplatnosti usnesení přijatých na zasedání shromáždění. Co se týče usnášeníschopnosti během shromáždění, je i v souladu s aktuální judikaturou, nutnost průběžně ověřovat stav přítomných členů společenství, a to alespoň před každým konkrétním hlasováním shromáždění. Vždy by měla být zjišťována a v zápise zaznamenána přítomnost členů, jakož i výsledek daného hlasování. Důkazní břemeno k prokázání přítomnosti vlastníků s dostatečným počtem hlasů, jakož i získání potřebného (zákonného nebo stanovami určeného) kvora bude zpravidla vždy doléhat na společenství. V návrhu na neplatnost tak můžete uvést, že tato podmínka splněna nebyla. Dle § 1206 odst. 2 se k přijetí rozhodnutí vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů. Tím pádem stačilo k přijetí rozhodnutí 51% hlasů, pokud tedy stanovy neurčují nutnost 60%. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (21.01.2020 16:41:31)
Dobrý den, o možnosti navrácení domu, z důvodů o kterých mluvíte (neplnění povinností jako je péče o rodiče atd.), lze uvažovat pouze tehdy, pokud byl dům darován. Ve vašem případě ovšem došlo k prodeji nemovitosti, a tím pádem má vlastník oprávnění nakládat se svým majetkem dle vlastního uvážení. Vaše dcera tedy může dům prodat a to i s věcným břemenem dožití. Pokud tedy opravdu dojde k prodeji, věcné břemeno samozřejmě nezaniká a vy budete moci i nadále ve Vašem domě setrvat. Ujistěte se jenom prosím, že výměnek je opravdu v katastru nemovitostí k Vašemu domu zapsán jako věcné právo. Váš dům můžete získat zpět pouze pokud by Vám jej Vaše dcera darovala či prodala. V případě dalších dotazů nás neváhejte kontaktovat! S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

Mgr. et Mgr. Josef Fiřt, LL.M., advokát (16.01.2020 14:27:43)
Vážený pane Ragáne, pro zodpovězení Vámi položeného dotazu bude třeba nahlédnout do kolaudačního rozhodnutí. Podle § 126 odst. 1 stavebního zákona totiž platí, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby nebo v kolaudačním souhlasu. Užíváním nebytového prostoru v rozporu s jeho určením může být spáchán některý z přestupků dle § 178 odst. 1 stavebního zákona. Výslovný text kolaudačního rozhodnutí sice není nepřekročitelný (např. v bytě je možné poskytovat ubytovací služby, jelikož k tomu není třeba zasahovat do stavebně-technického uspořádání stavby a taková změna v užívání nemůže ohrozit zdraví a život nebo životní prostředí), ve Vašem případě to pravděpodobně možné nebude. Typický nebytový prostor (tím spíše prostor ve sklepě) totiž zpravidla nebude splňovat požadavky na stavby ubytovacích zařízení nebo na bytové prostory. Technické požadavky na stavby lze ověřit ve vyhlášce č. 268/2009 Sb. Provozování ubytovny teoreticky může bránit i územní plán obce. Bez znalosti konkrétních okolností tak máme za to, že pro provozování ubytovny v daném prostoru by bylo nezbytné požádat o změnu v užívání stavby. Za tím účelem je třeba prověřit, zda provozování ubytovny (popř. penzionu) je v souladu s územním plánem obce a technickými požadavky na stavby ubytovacích zařízení dle vyhlášky č. 268/2009 Sb. Nejefektivnějším řešením Vaší situace by tak byla neformální konzultace Vašeho záměru s příslušným stavebním úřadem, který by Vám měl sdělit případné podmínky nezbytné k tomu, aby změna v užívání stavby mohla být povolena, popř. zda konkrétní situace umožňuje změnu využití stavby bez dalšího, či bezprostřední užívání prostoru jako ubytovny. S pozdravem Mgr. Josef Fiřt, advokát

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (23.10.2019 13:34:37)
Vážená paní Gajdušková, Nejprve bych Vám chtěl odpovědět na Vaši otázku ohledně povinnosti exekutora. V okamžiku zahájení insolvenčního řízení se exekutorovy pravomoci sice opravdu významně omezují, exekutor má však stále podle zákona 294/2013 sb. právo provádět tzv. zajišťovací úkony. Jedním z takovýchto úkonů je mimo jiné také zajištění nemovitosti zástavním právem. Exekutor tedy není povinen odstranit exekuční zástavní právo. Dle § 1105 OZ převádí-li se vlastnické právo k nemovité věci zapsané ve veřejném seznamu, nabývá se věc do vlastnictví zápisem do takového seznamu. Ačkoliv tedy máte k dispozici notářsky ověřenou kupní smlouvu, samotné vlastnické právo přechází na syna až zápisem do katastru nemovitostí. Smlouva v tomto případě hraje pouze roli listiny, na základě které se provádí zápisy práv do katastru nemovitostí. Dle § 6 Katastrálního zákona se zápisy týkající se práv do katastru provádějí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je zápis do katastru, kterým se zapisují věcná práva, práva ujednaná jako věcná práva, nájem a pacht. Dle § 10 Katastrálního zákona právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Vzhledem k tomu, že návrh na zápis na KÚ nikdy nedošel, nemohl mít zápis právní účinky a tím nemohlo dojít k nabytí vlastnického práva Vaším synem. Dle práva jste tedy i přes uzavřenou kupní smlouvu stále vlastníky nemovitosti Vy. Jednání katastrálního úřadu je tak opravdu oprávněné, protože převod vlastnického práva k nemovitosti zatížené exekutorským zástavním právem není možný. S přáním pěkného dne a pevných nervů, Josef Fiřt