Právní poradna


Spolupracujeme s advokátní kanceláří KF Legal s.r.o., advokátní kanceláří se sídlem v Praze, která se specializuje na nemovitosti

PORADNA JE ZDARMA!

Dotazy - Právní poradna

UPOZORNĚNÍ: Tento prostor slouží k online dotazům právní pomoci. Dodržujte prosím pravidla slušného chování a vyhněte se vulgárním výrazům. Příspěvky nedodržující pravidla slušného chování budou smazány.



Bohouš (09.06.2016 11:09:26)
Dobrý den, v povinnostech Zástavce (Já) v zástavní smlouvě k bytu, který je v určité výši financován Bankou (Zástavní věřitel) je povinnost Zástavce písemně požádat o souhlas Zástavního věřitele pro případ uzavření nájemních smluv na Předmět zástavy (byt) na dobu delší než 1 rok. Porušení této povinnosti je pod smluvní pokutou 50 000 Kč. Mohu se této povinnosti vyhnout tím, že uzavřu nájemní smlouvu na 1 rok s možností jejího prodloužení dodatkem k ní vždy o jeden následující rok dále? Děkuji
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (17.06.2016 08:53:22)
Vážený pane Bohouši, aniž bychom znali textaci příslušných ustanovení Vaší zástavní smlouvy s bankou, lze jedině doporučit, abyste se Vaši smluvní povinnost nepokoušel jakkoliv obcházet. Ze znění Vašeho dotazu usuzujeme, že Vaším úmyslem je nájemní smlouvu uzavřít na dobu delší než rok (byť dobu nájmu formálně rozdělit na kratší časová období tak, aby bylo možno z formálního hlediska tvrdit, že souhlas banky s nájmem nebyl nutný). Je však třeba brát v úvahu, že právní jednání se posuzují podle svého skutečného obsahu (vizte § 555 odst. 2 občanského zákoníku). I při Vámi uvažované konstrukci tak dle našeho názoru lze dovodit, že jste svou smluvní povinnost porušil. Byť se získání souhlasu banky může zdát jako nadbytečná formalita, ve skutečnosti nemusí jít o vůbec složitý proces. Banka by souhlas měla zpravidla poskytnout bez komplikací – dlouhodobý pronájem ji totiž signalizuje, že v budoucnu získáte další příjmy, kterými budete moci uspokojovat mimo jiné i pohledávku banky, která je příslušnou zástavní smlouvou zajištěna. V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné dokumentace – Váš případ analyzovat podrobněji a doporučit Vám postup, který bude vzhledem ke konkrétním okolnostem nejvhodnější. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Jirásek (06.06.2016 09:59:15)
Dobrý den, mám dotaz.. Budeme kupovat dům se zahradou (3900m2) od realitní kanceláře, která ho koupila v dražbě. Z jedné strany domu přiléhá parcela (50m2), která je součastí pozemku. Tuto parcelu která byla součástí jiné dražby se zeměd. pozemky, zakoupilo místní zemědělské družstvo. S tímto novým vlastníkem jsme se dohodli na odkupu této parcely za 60 tis.Kč, aby byl celý pozemek v našem vlastnictví. Bylo nám přislíbeno, že v případě koupě domu nám tuto parcelu rádi přeprodaji, protože jim prý šlo jen o odkup zem. půdy a tato parcela je pro ně naprosto bezvýznamná. Nyní jsme je informovali, že dům budeme kupovat a že tedy máme zájem i o tuto parcelu v jejich vlastnictví, kterou v dražbě koupili za 50 tis.Kč. Nyní po nás už ale požadují, za tuto parcelu 300tis.Kč. Zajimá nás, jestli mají na takové jednaní právo a jestli existuje nějaká možnost odkoupit tuto parcelu za běžnou tržní hodnotu. Podle nového občanského zákoníku o sjednocování pozemkových celků, by jsme měli mít jako majitelé nemovitosti předkupní právo na tuto parcelu za běžnou tržní hodnotu. Nebo se mýlím? Předem moc dekuji za odpověd Jirásek
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (17.06.2016 08:49:32)
Vážený pane Jirásku, k Vašemu dotazu lze bez znalosti konkrétních okolností uvést tolik, že předkupní právo, které máte zřejmě na mysli, svědčí dle ustanovení § 3056 odst. 1 občanského zákoníku vlastníku pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a rovněž svědčí vlastníku stavby k pozemku. V takovém případě má tedy s ohledem na ustanovení § 2140 odst. 1 občanského zákoníku vlastník pozemku povinnost nabídnout pozemek vlastníkovi stavby, pokud by jej chtěl například prodat třetí osobě, přičemž stejnou povinnost má i vlastník stavby vůči vlastníkovi pozemku. Pokud se však ve Vašem případě jedná o pozemek sousední (tj. pozemek s domem a pozemek se zahradou mají každý své parcelní číslo – čemuž nasvědčuje i to, že oba pozemky byly draženy v různých dražbách), ze zákona na pozemku se zahradou žádné předkupní právo nevázne. V úvahu by zde mohla ještě připadat smlouva o smlouvě budoucí, kterou jste dle Vašeho popisu věci de facto uzavřel se zemědělským družstvem. Smlouva o smlouvě budoucí kupní, na jejímž základě má dojít k převodu vlastnického práva k nemovitostem, však vyžaduje písemnou formu. Pakliže tato nebyla dodržena, nebudete bohužel schopni se domoci naplnění původní dohody o prodeji předmětné parcely za ústně dohodnutých podmínek. V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné dokumentace – Váš případ analyzovat podrobněji a doporučit Vám postup, který bude vzhledem ke konkrétním okolnostem nejvhodnější. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Petr (06.06.2016 09:57:32)
Hezký den Mohu mít dotaz? Dlužím bratrovi peníze. Chci mu DAROVAT byt, on za to umoří dluh. Je mi jasné, že umoření dluhu nemůže být uvedeno v darovací smlouvě, to by pak nebyl dar. Jde ale o to, jestli může být umoření dluhu důvodem k darování bytu, byť v darovací smlouvě neuvedeným: zkrátka, bratr mi odpustil dluh a já mu z vděčnosti věnoval byt. Za pár týdnů se bude rozhodovat o výživném pro naše děti a nechci, aby soud pojímal darování jako účelové zbavování se majetku. Zároveň nechci, aby finanční úřad vyhodnotil darování jako prodej. děkuji moc!
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (17.06.2016 08:48:13)
Vážený pane Petře, takové řešení je velmi rizikové. Darování je z povahy věci právním jednáním bez protiplnění. Z toho, jak celou transakci popisujete, spíše plyne, že by se mělo jednat o vzájemná plnění – tj. za převod domu dojde k odmazání dluhu (tj. z právního hlediska dojde k prodeji domu a následnému započtení kupní ceny proti Vašemu dluhu vůči bratrovi). Vámi popisované darování – pokud by bylo finančním úřadem zpochybněno – by tak zřejmě bylo vyhodnoceno jako tzv. zastřené jednání a posouzeno podle svého skutečného obsahu, tedy jako prodej. Bez znalosti bližších okolností Vašeho případu musíme konstatovat, že „darování“ domu ve vztahu k určení výše výživného by mohlo být považováno za účelové a při stanovování výše by tak k tomu, že předmětný dům už nevlastníte, v souladu s § 913 odst. 2 občanského zákoníku nemuselo být přihlíženo (tj. být stanoveno ve výši, jako byste dům stále vlastnil). Dalším potenciálním problémem by mohlo být dovolání se neúčinnosti tohoto darování ze strany Vašich dětí podle § 589 an. občanského zákoníku, podle něhož neúčinnosti bezúplatného právního jednání dlužníka se může věřitel dovolat tehdy, pokud k němu došlo v posledních dvou letech. Pokud by se Vaše bývalá manželka (resp. Vaše dítě/děti) domáhala neúčinnosti darování v zákonné lhůtě dvou let, mohl by jí soud vyhovět. Pohledávku na výživném by pak Vaše děti (bývalá manželka) mohla uspokojovat i na domu, který by již formálně byl ve vlastnictví Vašeho bratra. V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné dokumentace – Váš případ analyzovat podrobněji a doporučit Vám postup, který bude vzhledem ke konkrétním okolnostem nejvhodnější. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
iveta (25.05.2016 09:34:36)
Dobrý den syn dostal před 3 roky barák od babičky ta nyní zemřela a syn chce pul domu prodat s tím že on i kupující z toho udělají dvojdomek. prosím radu jak žačít postupovat děkuji
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (26.05.2016 16:47:17)
Vážená paní Iveto, děkujeme za otázku. S ohledem na to, že Váš požadavek je velmi atypický, doporučili bychom Vám, abyste celou kauzu od počátku řešila s advokátem. Konstrukce kupní smlouvy bude muset být poměrně specifická a kupující bude jistě vznášet své požadavky a protinávrhy. Budete se muset rozhodnout, zda budete nejprve prodávat spoluvlastnický podíl na domě a následně ve spolupráci s kupujícím provádět stavební úpravy a dělit pozemek, nebo zda s kupujícím uzavřete smlouvu o smlouvě budoucí kupní s tím, že kupující se nejprve zaváže podílet na stavebních úpravách domu a rozdělení pozemku a až následně dojde k převodu již oddělené nemovitosti. Obě varianty mají své výhody i nevýhody, k jejichž posouzení je třeba znát bližší údaje o záměrech a prioritách Vašeho syna i kupujícího. S řešením celé transakce a s nalezením vhodného nastavení smluvního vztahu Vám rádi pomůžeme. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Ivana Výborná (09.05.2016 10:57:14)
Před 3 měsíci jsem koupila RD na velký úvěr. Mohu jej se pokusit prodat z důvodu nesplácení úvěru za vyšší cenu a jaké budou z toho prodeje pro mne vyplývat sankce nebo závazky? Díky Výborná
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:00:59)
Vážená paní Výborná, k tomu, abychom byli schopni posoudit, jaké sankce nebo závazky z případného prodeje nemovitosti Vám mohou konkrétně v tomto případě vzniknout, bychom potřebovali nejprve prostudovat smlouvy, které jste ve vztahu ke koupi nemovitosti uzavřela. Berte proto, prosím, v úvahu, že níže uvedené posouzení představuje pouhé obecné shrnutí, které se nemusí (plně) vztahovat na Váš konkrétní případ. S ohledem na to, že jste koupi nemovitosti financovala prostřednictvím úvěru, bude na nemovitosti pravděpodobně váznout zástavní právo ve prospěch banky (jiné úvěrující instituce). Samotná existence zástavního práva neznamená, že by nemovitost nemohla být prodána, je však třeba brát v úvahu to, že zástavní právo bude na nemovitosti váznout až do úplného splacení úvěru. Předpokládáme, že součástí smlouvy s bankou bude rovněž tzv. zákaz zcizení a zatížení. Důsledkem tohoto ustanovení je nemožnost převodu nemovitosti na jinou osobu bez předchozího souhlasu banky (jiné úvěrující instituce), v jejíž prospěch je zákaz zcizení a zatížení zřízen. Pokud Vaše smlouva toto ustanovení obsahuje, případným prodejem bez souhlasu banky (jiné úvěrující instituce) byste riskovala buď neplatnost převodu, nebo povinnost zaplatit smluvní pokutu a případně rovněž povinnost nahradit bance způsobenou škodu. Banky však s prodejem nemovitosti zpravidla souhlasí, jelikož to znamená buď okamžité splacení celé hypotéky, nebo pouze změnu v osobě dlužníka, kdy pohledávka banky bude dále zajištěna zástavním právem na nemovitosti. V obou variantách je však třeba počítat s určitými náklady v podobě bankovních poplatků, ať už za předčasné splacení, nebo za administraci změny úvěrové smlouvy. V případě nesplácení úvěru se přirozeně vystavujete riziku, že Váš dluh bude navýšen o zákonný úrok z prodlení a případně i smluvní pokutu. Úvěrové smlouvy obvykle obsahují i tzv. ztrátu výhody splátek – to znamená, že pokud dlužník neuhradí jednu splátku včas, banka může požadovat úhradu celé pohledávky najednou (což zpravidla vyústí ve výkon zástavního práva a prodej nemovitosti v dražbě). V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné smluvní dokumentace – analyzovat konkrétní rizika, která by Vám v případě prodeje nemovitosti hrozila. Pokud se rozhodnete svou nemovitost prodat, rádi Vám se zajištěním celé transakce po právní stránce pomůžeme, abyste maximum případných rizik eliminovala a s prodejem nemovitosti neměla zbytečné starosti. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
Lenka Dobošová (23.04.2016 17:50:52)
Dobrý den.Mohli by jste nám poradit? Loni v červnu jsme koupily baráček který z části je zateplený a nová fasáda,až na menší nedostatky které jsme si sami vyřešily nám nastal problém.Domek je bez pozemku(zahrady) ale na druhé straně je zeď plná plazivého břečťanu který poškozuje zeď a střechu.Bohužel nám při prohlídce realitkou nebylo umožněno se nadruhou stranu baráčku podívat.Jelikož se jde přes cizí pozemek sousedky, která v té době nebyla ani přítomna.Asi před týdnem jsme se rozhodli tento břečťan odstranit a zjistily jsme že není udělaná fasáda a ještě k tomu nám břečtan leze až pod tašky.Máme pocit že nás realitka oklamala a záměrně nám o tom neřekla.Máme právo chtít část peněz zpět za skrytou vadu? Je to už skoro rok a je možné že je to už promlčno.Moc by nám pomohla vaše pomoc a rada.Předem děkuji rodina Dobošova
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (26.04.2016 11:51:36)
Vážená paní Dobošová, z Vašeho popisu se zdá, že chybějící fasáda by skutečně mohla být posouzena jako skrytá vada. Tou je totiž třeba rozumět především takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Skrytá vada zpravidla nebývá známa ani prodávajícímu, to však ve Vámi popisovaném případě zřejmě není pravda. V takovém případě již prvorepubliková judikatura dovodila, že pokud prodávající vadu lstivě zamlčí, pak i objektivně poznatelnou vadu je třeba považovat za vadu skrytou. Bez znalosti bližších podrobností máme za to, že chybějící fasáda by představovala tzv. nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2107 občanského zákoníku. V takovém případě byste po prodávajícím mohla nárokovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Obecně je třeba vady nárokovat bez zbytečného odkladu. Ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že skryté vady je po prodávajícím potřeba nárokovat nejpozději do 5 let od nabytí vlastnictví (tato lhůta neplatí pro případ, že předmětnou vadu prodávající zamlčel). Z Vašeho popisu (k převodu došlo před rokem, ke zjištění vady před týdnem) tak soudím, že Váš nárok promlčen není. Vady však nebudete uplatňovat po realitní kanceláři, ale přímo po prodávajícím (pakliže nešlo o koupi nemovitosti přímo od realitní kanceláře). Za vady předmětu koupě totiž odpovídá prodávající, nikoliv realitní kancelář jako zprostředkovatel. Po realitní kanceláři by případně mohlo být možné nárokovat vrácení části provize (pokud nebyla „započtena“ na kupní cenu). K bližšímu posouzení oprávněnosti obou zmiňovaných nároků, tedy nároku z vadného plnění proti prodávajícímu a nároku na vrácení části provize realitní kanceláře, by však bylo nezbytné prostudovat příslušnou smluvní dokumentaci a blíže se seznámit se skutkovým stavem věci. Budete-li mít zájem, jsme samozřejmě připraveni Vám s tímto případem dále pomoci. Kontaktní údaje naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt
© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:02:46)
Vážená paní Dobošová, věříme, že naše odpověď pomohla Váš problém se skrytou vadou v podobě nedodělané fasády vyřešit. Pokud by se však při Vašem jednání s prodávajícím nebo s realitní kanceláří vyskytly nějaké problémy, rádi Vám s celým případem pomůžeme. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt




Levné Bydlení | Levné knihy | Levné lyže | Sportovní potřeby a oblečení | Sconto nábytek | Interiérové dveře Olomouc | Kuchyně a kuchyňské linky | Luxusní Bydlení | CZ Real Estate | Garážová vrata | další odkazy...