Levné bydlení

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (17.06.2016 08:48:13)
Vážený pane Petře, takové řešení je velmi rizikové. Darování je z povahy věci právním jednáním bez protiplnění. Z toho, jak celou transakci popisujete, spíše plyne, že by se mělo jednat o vzájemná plnění – tj. za převod domu dojde k odmazání dluhu (tj. z právního hlediska dojde k prodeji domu a následnému započtení kupní ceny proti Vašemu dluhu vůči bratrovi). Vámi popisované darování – pokud by bylo finančním úřadem zpochybněno – by tak zřejmě bylo vyhodnoceno jako tzv. zastřené jednání a posouzeno podle svého skutečného obsahu, tedy jako prodej. Bez znalosti bližších okolností Vašeho případu musíme konstatovat, že „darování“ domu ve vztahu k určení výše výživného by mohlo být považováno za účelové a při stanovování výše by tak k tomu, že předmětný dům už nevlastníte, v souladu s § 913 odst. 2 občanského zákoníku nemuselo být přihlíženo (tj. být stanoveno ve výši, jako byste dům stále vlastnil). Dalším potenciálním problémem by mohlo být dovolání se neúčinnosti tohoto darování ze strany Vašich dětí podle § 589 an. občanského zákoníku, podle něhož neúčinnosti bezúplatného právního jednání dlužníka se může věřitel dovolat tehdy, pokud k němu došlo v posledních dvou letech. Pokud by se Vaše bývalá manželka (resp. Vaše dítě/děti) domáhala neúčinnosti darování v zákonné lhůtě dvou let, mohl by jí soud vyhovět. Pohledávku na výživném by pak Vaše děti (bývalá manželka) mohla uspokojovat i na domu, který by již formálně byl ve vlastnictví Vašeho bratra. V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné dokumentace – Váš případ analyzovat podrobněji a doporučit Vám postup, který bude vzhledem ke konkrétním okolnostem nejvhodnější. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (26.05.2016 16:47:17)
Vážená paní Iveto, děkujeme za otázku. S ohledem na to, že Váš požadavek je velmi atypický, doporučili bychom Vám, abyste celou kauzu od počátku řešila s advokátem. Konstrukce kupní smlouvy bude muset být poměrně specifická a kupující bude jistě vznášet své požadavky a protinávrhy. Budete se muset rozhodnout, zda budete nejprve prodávat spoluvlastnický podíl na domě a následně ve spolupráci s kupujícím provádět stavební úpravy a dělit pozemek, nebo zda s kupujícím uzavřete smlouvu o smlouvě budoucí kupní s tím, že kupující se nejprve zaváže podílet na stavebních úpravách domu a rozdělení pozemku a až následně dojde k převodu již oddělené nemovitosti. Obě varianty mají své výhody i nevýhody, k jejichž posouzení je třeba znát bližší údaje o záměrech a prioritách Vašeho syna i kupujícího. S řešením celé transakce a s nalezením vhodného nastavení smluvního vztahu Vám rádi pomůžeme. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:00:59)
Vážená paní Výborná, k tomu, abychom byli schopni posoudit, jaké sankce nebo závazky z případného prodeje nemovitosti Vám mohou konkrétně v tomto případě vzniknout, bychom potřebovali nejprve prostudovat smlouvy, které jste ve vztahu ke koupi nemovitosti uzavřela. Berte proto, prosím, v úvahu, že níže uvedené posouzení představuje pouhé obecné shrnutí, které se nemusí (plně) vztahovat na Váš konkrétní případ. S ohledem na to, že jste koupi nemovitosti financovala prostřednictvím úvěru, bude na nemovitosti pravděpodobně váznout zástavní právo ve prospěch banky (jiné úvěrující instituce). Samotná existence zástavního práva neznamená, že by nemovitost nemohla být prodána, je však třeba brát v úvahu to, že zástavní právo bude na nemovitosti váznout až do úplného splacení úvěru. Předpokládáme, že součástí smlouvy s bankou bude rovněž tzv. zákaz zcizení a zatížení. Důsledkem tohoto ustanovení je nemožnost převodu nemovitosti na jinou osobu bez předchozího souhlasu banky (jiné úvěrující instituce), v jejíž prospěch je zákaz zcizení a zatížení zřízen. Pokud Vaše smlouva toto ustanovení obsahuje, případným prodejem bez souhlasu banky (jiné úvěrující instituce) byste riskovala buď neplatnost převodu, nebo povinnost zaplatit smluvní pokutu a případně rovněž povinnost nahradit bance způsobenou škodu. Banky však s prodejem nemovitosti zpravidla souhlasí, jelikož to znamená buď okamžité splacení celé hypotéky, nebo pouze změnu v osobě dlužníka, kdy pohledávka banky bude dále zajištěna zástavním právem na nemovitosti. V obou variantách je však třeba počítat s určitými náklady v podobě bankovních poplatků, ať už za předčasné splacení, nebo za administraci změny úvěrové smlouvy. V případě nesplácení úvěru se přirozeně vystavujete riziku, že Váš dluh bude navýšen o zákonný úrok z prodlení a případně i smluvní pokutu. Úvěrové smlouvy obvykle obsahují i tzv. ztrátu výhody splátek – to znamená, že pokud dlužník neuhradí jednu splátku včas, banka může požadovat úhradu celé pohledávky najednou (což zpravidla vyústí ve výkon zástavního práva a prodej nemovitosti v dražbě). V případě Vašeho zájmu jsme samozřejmě schopni – po předložení příslušné smluvní dokumentace – analyzovat konkrétní rizika, která by Vám v případě prodeje nemovitosti hrozila. Pokud se rozhodnete svou nemovitost prodat, rádi Vám se zajištěním celé transakce po právní stránce pomůžeme, abyste maximum případných rizik eliminovala a s prodejem nemovitosti neměla zbytečné starosti. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (26.04.2016 11:51:36)
Vážená paní Dobošová, z Vašeho popisu se zdá, že chybějící fasáda by skutečně mohla být posouzena jako skrytá vada. Tou je totiž třeba rozumět především takový nedostatek, který je kupujícímu neznám a který mu zůstal neznám i po využití jeho oprávnění provést prohlídku nemovitosti. Skrytá vada zpravidla nebývá známa ani prodávajícímu, to však ve Vámi popisovaném případě zřejmě není pravda. V takovém případě již prvorepubliková judikatura dovodila, že pokud prodávající vadu lstivě zamlčí, pak i objektivně poznatelnou vadu je třeba považovat za vadu skrytou. Bez znalosti bližších podrobností máme za to, že chybějící fasáda by představovala tzv. nepodstatné porušení smlouvy ve smyslu § 2107 občanského zákoníku. V takovém případě byste po prodávajícím mohla nárokovat odstranění vady nebo přiměřenou slevu z kupní ceny. Obecně je třeba vady nárokovat bez zbytečného odkladu. Ustanovení § 2129 odst. 2 občanského zákoníku stanoví, že skryté vady je po prodávajícím potřeba nárokovat nejpozději do 5 let od nabytí vlastnictví (tato lhůta neplatí pro případ, že předmětnou vadu prodávající zamlčel). Z Vašeho popisu (k převodu došlo před rokem, ke zjištění vady před týdnem) tak soudím, že Váš nárok promlčen není. Vady však nebudete uplatňovat po realitní kanceláři, ale přímo po prodávajícím (pakliže nešlo o koupi nemovitosti přímo od realitní kanceláře). Za vady předmětu koupě totiž odpovídá prodávající, nikoliv realitní kancelář jako zprostředkovatel. Po realitní kanceláři by případně mohlo být možné nárokovat vrácení části provize (pokud nebyla „započtena“ na kupní cenu). K bližšímu posouzení oprávněnosti obou zmiňovaných nároků, tedy nároku z vadného plnění proti prodávajícímu a nároku na vrácení části provize realitní kanceláře, by však bylo nezbytné prostudovat příslušnou smluvní dokumentaci a blíže se seznámit se skutkovým stavem věci. Budete-li mít zájem, jsme samozřejmě připraveni Vám s tímto případem dále pomoci. Kontaktní údaje naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (09.05.2016 16:02:46)
Vážená paní Dobošová, věříme, že naše odpověď pomohla Váš problém se skrytou vadou v podobě nedodělané fasády vyřešit. Pokud by se však při Vašem jednání s prodávajícím nebo s realitní kanceláří vyskytly nějaké problémy, rádi Vám s celým případem pomůžeme. Kontaktovat nás můžete na tel. (+420) 222 362 069, případně e-mailem na adrese ak@kf-ak.cz. Bližší informace o naší kanceláři naleznete na www.kf-ak.cz. S pozdravem, za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (21.04.2016 18:14:31)
Dobré odpoledne, Markéto, bez znalosti vššech okolností Vaššeho případu k němu nemůžžeme zaujmout kategorické stanovisko. Z Vaššeho popisu vššak usuzujeme, žže v současnosti by Vás zákonné předkupní právo tížžit nemělo. Pokud Vašše spoluvlastnictví vzniklo do 31. 12. 2013, zákonné předkupní právo, které plynulo z § 140 (starého) občanského zákoníku (zák. č. 40/1964 Sb.), zaniklo dne 1. 1. 2015 v souladu s ustanovením § 3062 (nového) občanského zákoníku (zák. č. 89/2012 Sb.) – výjimkou by bylo, pokud by Vašše nemovitost byla součástí zemědělského nebo rodinného závodu, cožž nepředpokládáme. Pokud Vašše spoluvlastnictví vzniklo od 1. 1. 2014 dále, uplatní se na něj úprava (nového) občanského zákoníku, který v § 1123 stanoví, žže „spoluvlastník můžže se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání vššak nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu, z čeho vyplývají.“ Obecně tedy platí, žže spoluvlastník není v nakládání se svým podílem nijak omezen. Výjimku představuje předkupní právo spoluvlastníka, upravené v § 1124, které platí v případech, kdy spoluvlastnictví vzniklo jinak nežž smlouvou mezi spoluvlastníky (např. pokud dvě děti zdědí kažždé jednu polovinu domu po svém otci) a kdy spoluvlastníci neměli možžnost z vlastní vůle od počátku ovlivnit svá práva a povinnosti. V takovém případě jsou spoluvlastníci v nakládání se svým podílem omezeni zákonným předkupním právem ostatních spoluvlastníků (ledažže jde převod ve prospěch manžžela, sourozence nebo příbuzného v řadě přímé – v takovém případě není spoluvlastník v převodu jakkoliv omezen). Toto předkupní právo vššak trvá pouze 6 měsíců ode dne vzniku spoluvlastnictví. Pokud nejde o některou z výjimek uvedených výšše, převodu Vaššeho podílu na třetí osoby, tedy ani inzerci takové nabídky u realitní kanceláře žžádné zákonné ustanovení nebrání. Doporučujeme vššak zvᾞit obchodní stránku transakce. Pokud totižž budete svůj podíl prodávat třetí osobě, jeho cena můžže být nižšžší, nežž pokud byste jej prodávala druhému spoluvlastníku. S ohledem na výnos z celé transakce tedy pro Vás můžže být výhodné oslovit s nabídkou odkupu nejprve druhého spoluvlastníka. Zároveň doporučujeme ověřit, zda nejste v nakládání s nemovitostí omezena v důsledku smluvního ujednání s druhým spoluvlastníkem. Budete-li mít zájem o bližšžší konzultaci nebo o zajišštění prodeje Vaššeho podílu po právní stránce, neváhejte se na nás obrátit. Za Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o., Josef Fiřt

© Advokátní kancelář KF Legal, s.r.o. (14.04.2016 13:06:19)
Dobrý den, děkuji, dobrý dotaz, pane Honzo! Ve zkratce, dnes stále ještě prodávající, byť od 1. dubna 2016 měla být tato daňová povinnost přenesena na kupujícího (proto se tato daň také již nejmenuje \\\"z převodu nemovitosti\\\", ale z jejího nabytí). Uvidíme, kdy se tak stane, každopádně dnes platí, že ji hradí prodávající (i když nic nenabývá...) a za její zaplacení ručí kupující. Proto lze zatím stále sjednat, že ji rovnou za prodávajícího bude hradit přímo kupující (aby nebyl nemile po čase překvapen, že ji prodávající nezaplatil a finanční úřad ji vymáhá po něm z titulu jeho ručení ...). Za tým KF Legal Josef Fiřt